-Neues aus dem Mietrecht-
Mieterstrukturänderung und Wegfall der Geschäftsgrundlage – Schaffung von Wohnraum statt Vermietung als Büroetagen über dem Café des MietersZur Zur Anwendbarkeit der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der vorgesehenen Mieterstruktur. Auch eine – hier vom Vermieter als Reaktion auf die Marktverhältnisse bewirkte – Veränderung der Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts fällt unter das typischerweise vom gewerblichen Mieter zu tragende Verwendungsrisiko der Mietsache. Soll diese typische Risikoverteilung abweichend geregelt werden, bedarf es einer hinreichend klaren Vereinbarung; eine lediglich übereinstimmende Vorstellung der Parteien über die Mieterstruktur im Umfeld des Mietobjekts (hier: Büroetagen) genügt ebenso wenig wie die Bezeichnung jener Etagen in einer dem streitigen Mietvertrag beigefügten Gesamtflächenzusammenstellung als „Büro”. (August 2010) |
Verwaltungskosten in AGB: Keine nähere Aufschlüsselung erforderlichDie in einer Formularklausel festgelegte allgemeine Umlage von Verwaltungskosten auf den Mieter verstößt bei der Gewerbemiete nicht gegen das Transparenzgebot gemäß § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt). BGH, Urteil vom 24. Februar 2010 - XII ZR 69/08 - (Mai 2010) |
Ausschluss von Minderung und Aufrechnung: Muss die Klausel auf die Möglichkeit der Rückforderung hinweisen?Der formularmäßig vereinbarte Ausschluss von Minderungs-, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechten ist wirksam, wenn er ausnhamsweise folgende Gegenansprüche des Mieters zulässt: - unstreitige oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche - Haftungsansprüche aus vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertretendem Handeln. Ein ausdrücklicher Hinweis auf bereicherungsrechtliche Rückforderungsansprüche ist nicht erforderlich. (OLG Köln, U.v. 22.12.2009 - 22 U 9/09) (April 2010) |
Energieausweis für NichtwohngebäudeIm Rahmen der Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie durch die EnEV 2007/2009 gilt seit dem 1.Juli 2009 auch für bestehende Nichtwohngebäude, daß der Energieausweis bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing dem Kauf- oder Mietinteressenten zugänglich gemacht werden muss.(Februar 2010) |
Keine Präklusion bei Betreibskostennachzahlunga) Der Vermieter von Geschäftsräumen ist zur Abrechnung über die Nebenkos-ten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer ange-messenen Frist verpflichtet. Diese Frist endet regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. b) Die Abrechnungsfrist ist keine Ausschlussfrist. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als zwölf Monate nach Ablauf des Ab-rechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar. c) Für die Annahme einer konkludenten Änderung des Umfangs der vereinbar-ten Nebenkosten reicht es nicht aus, dass der Vermieter einzelne vereinbarte Nebenkostenpositionen über längere Zeit nicht abgerechnet hat. Vielmehr bedarf es hierfür weiterer Anhaltspunkte. BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07 - OLG Köln LG Köln |
Keine Nachvertragliche Verpflichtung zur VersorgungsleistungenGewerberaummiete: Nachvertragliche Verpflichtung des Vermieters zur Fortsetzung von Versorgungsleistungen; Einstellung der Versorgung mit Heizenergie als Besitzstörung.BGH, Urteil vom 06.05.2009 - XII ZR 137/07 |
Gewährleistungsausschluss im VertragLässt sich die Haftung für unverschuldete Umgebungsmängel formularmäßig ausschließen? |
Teppichboden-Grundreinigung als „Schönheitsreparatur”Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags allgemein die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter, umfassen diese auch die Grundreinigung des Teppichbodens.BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 - XII ZR 15/07 |
Unwirksamkeit „starrer“ Dekorationsfristen - ÄnderungsschneidereiEine Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in einem Formularmietvertrag ist auch bei Mietverträgen über Gewerberäume unwirksam, wenn der Mieter unabhängig von dem Erhaltungszustand der Räume zur Renovierung nach Ablauf starrer Fristen verpflichtet werden soll (im Anschluss an BGH, NZM 2004, 653 = NJW 2004, 2586 [zum Wohnraummietrecht] und Senat, NZM 2005, 504 = NJW 2005, 2006).BGH, Urteil vom 8. 10. 2008 - Az: XII ZR 84/06 |
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